Планируете покупку жилья и инвестирование в новостройку? Тогда Вы должны знать, что юридические риски, связанные с его покупкой в новостройке на стадии строительства можно свести к минимуму, но нельзя полностью исключить.
Это, прежде всего, связано с тем, что, как правило, существует временной разрыв между осуществлением платежей инвестором в оплату недвижимости и ее получением от застройщика в состоянии, пригодном для эксплуатации.
В основном все юридические риски инвестиции в новостройку сводятся к негативным последствиям для инвесторов, в частности, либо к возможности получения убытков (что может выражаться, как не в получении самого объекта недвижимости от застройщика без реальной возможности взыскать с него сумму денежной компенсации, так и в возврате застройщиком ранее вложенной инвестором суммы, но уже существенно обесцененной с учетом инфляции, изменения курсовой стоимости национальной валюты, а также разницы в реальной стоимости готового жилья и жилья на начальных этапах строительства, например, при возврате инвестору номинальной стоимости целевых облигаций, которая может быть существенно ниже стоимости, по которой он их приобрел у финансового посредника — ИСИ), либо к существенной задержке по срокам получения готового и надлежащим образом принятого в эксплуатацию жилого объекта для его дальнейшего оформления в собственность на инвестора (что может выражаться, как в задержке самого строительства, например, в связи с финансовыми проблемами у застройщика, или невозможностью принятия объекта строительства в эксплуатацию при отсутствии у застройщика всех необходимых документов или допущенных им в ходе строительства нарушений, или не предоставлением застройщиком инвестору всех документов, требующихся при государственной регистрации квартиры, как объекта недвижимости).
Указанные выше негативные последствия для инвестора – это, как правило, следствие наступления юридических рисков, которые инвестор своевременно не учел или не свел возможность их наступления к минимуму, перед тем как инвестировать в новостройку.
Если изначально не принимать во внимание, как фактор юридического риска, недобросовестность застройщика, умысел которого направлен исключительно на обман инвесторов и осуществление строительной аферы, то основная группа юридических рисков при инвестировании в новостройку связана с такими факторами, как:
— наличие/отсутствие у застройщика всех надлежащих документов, подтверждающих право пользование или право собственности на земельный участок, разрешительной документации, позволяющей проведение строительных работ на объекте строительства;
— юридическая корректность предложенного застройщиком механизма привлечения средств от инвесторов и юридическая «чистота» документов по «продаже/покупке» объектов недвижимого имущества, подписываемых им с инвесторами, и наличие в них равновесия (баланса) прав и обязанностей у застройщика и инвесторов, а также разумной обоюдной ответственности сторон за нарушение условий договора;
— репутация и финансовая стабильности застройщика (достаточность средств для завершения строительства);
— отношение инвесторов к выполнению своих собственных обязательств по договорам, заключенным ими с застройщиком (в частности, формально своевременное и полное выполнение ими обязательств по договорам и недопущение просрочки исполнения обязательств).
Как мы видим, приведенные выше факторы, условно могут быть разделены на две группы:
Факторы, которые могут быть оценены инвестором и в большинстве случаев данная им изначально юридическая оценка со стороны инвестора неизменна:
— юридическая оценка документов, позволяющих застройщику строить на земельном участке, если последний находиться в собственности или в арендном пользовании третьего лица;
— юридическая оценка проектной и разрешительной документации на ведение строительных работ на объекте строительства;
— правовая оценка механизма, используемого застройщиком, и предложенного к подписанию инвестору договора.
Факторы, которые могут быть оценены инвестором на каком-то этапе, но в то же время при определенных обстоятельствах независимо от причин – существенно измениться, и тем самым повлиять на выполнение обязательств застройщика (например, речь идет о финансовой стабильности застройщика и достаточности у него средств на завершение строительства). В этом случае, критическое значение имеет то, какой механизм был избран застройщиком при привлечении средств в строительство от инвесторов и какие договора, и на каких условиях, при этом были подписаны с инвесторами.
Вместе с тем, в том случае, если все указанные выше факторы инвестором учтены и скрупулезно проработаны, то в определенной степени можно говорить о том, что юридические риски инвестора при инвестировании на стадии строительства сведены к минимуму. В ином случае, если любой из указанных факторов упущен и надлежащим образом юридически неоценен независимо от причины, то, в результате, для инвестора могут наступить самые непредсказуемые последствия, вплоть до потери инвестиции.
Более того, расчет инвестора на то, что если по какой-либо причине все пойдет не так, как планировалось, то он потом, используя своих юристов, «засудит» застройщика и прочее, как правило, является изначально ошибочным и неправильным. Потому что, как показывает опыт работы в этой сфере, в большинстве случаев инвестор сам виноват в том, что произошло, и в судебном порядке получить какую-либо разумную компенсацию с застройщика достаточно сложно или ее просто не из кого получать вовсе.
Поэтому, прежде всего, инвестору необходимо своевременно оценивать все юридические риски и предпринимать действия, которые бы свели их к минимуму, еще на стадии подписания документов с застройщиком, а не потом, когда возникла проблема, и в большей степени в связи с попустительством самого инвестора, пытаться ее разрешать.
Таким образом, инвестору желательно на стадии инвестирования в новостройку привлечь квалифицированного юриста, поскольку ему самому невероятно сложно разобраться в вопросах оценки правовых рисков ввиду их исключительной юридической сложности, подписывать же предложенные документы «на веру» застройщику — верный способ остаться и без вложенных средств и без жилья.
Юридическая фирма "Центр правового консалтинга" квалифицированно поможет Вам разобраться в этом и других вопросах!
Київ планує раніше завершити опалювальний сезон, враховуючи значне потепління, яке прогнозують синоптики. Уже з 28 березня місто розпочне процес відключення будівель від опалення.
Про це повідомив мер столиці Віталій Кличко у своєму Telegram-каналі.
«Синоптики прогнозують теплу погоду вже в найближчі дні, з подальшим суттєвим підвищенням температури. Нагадаю, що централізов...
Істотне розширення державної іпотечної програми «єОселя» на первинний ринок стимулює банки до активного розвитку власних іпотечних програм.
Про це розповіла Олена Дмитрієва, перша заступник голови правління ГЛОБУС БАНКУ.
Посилаючись на дані Української фінансової житлової компанії, вона зазначила, що до початку березня кількість акредитованих до участі в державній іпотеці девело...
Наближені до кібердепартаменту Служби безпеки України хакери з групи BLACKJACK знищили ІТ-інфраструктуру компанії «Москоллектор».
Про це повідомило видання Liga.net з посиланням на джерела у Силах безпеки та оборони.
«Москоллектор» відповідає за експлуатацію підземних водопровідних труб, кабелів зв’язку, силових кабелів та тепломереж російської столиці.
Т...
Уровень современной жизни требует от людей современных решений. Так и с окнами. Старые деревянные рамы сейчас уже не удовлетворяют по характеристикам и прочему. Они пропускают холод, шумоизоляция плохая, да и сами стекла не такие прочные, как хотелось бы в нынешних условиях.
Сейчас популярными становятся металлопластиковые окна цена на них достаточно приемлемая, качество достойное, наде...
Відкриття магазинів іспанської групи Inditex спричинить зростання ставок оренди в торгових центрах на 10−15%. Про це розповіла директорка компанії «Українська торгова гільдія» Євгенія Локтіонова, пише Forbes.
Повернення брендів Inditex в Україну — Zara, Bershka, Stradivarius та інших — приведе до зростання ставок оренди в&...
Тот, кто в любых ситуациях ценит ощущение простора и свободы, обязательно выбирает безрамное остекление помещений. В закрытом положении окна такого типа имеют вид сплошной стеклянной перегородки без профилей. Она пропускает максимум света и защищает от ветра, пыли и осадков.
Кто выбирает раздвижные стеклянные системы?
Безрамное остекление террас https://centrltd.com/razdvijnie-stekljanie-be...