В Украине скоро могут быть введены новые правила покупки недвижимости. Депутаты предлагают сделать невозможной ее продажу в отрыве от земельного участка, закрепив это необходимостью одновременного оформления договора на оба объекта собственности, каким бы из них – землей или домом – не интересовался покупатель.
В результате новация должна нивелировать почву для злоупотреблений как со стороны рейдеров, так и недобросовестных землевладельцев, а также удешевить стоимость процедуры.
Однако пока Верховная Рада одобрила лишь автоматический переход прав на землю от продавца к приобретателю расположенного на ее территории строения, а все остальные нюансы правоотношений вокруг земли проигнорировала. В итоге закон может заработать не так, как задумывалось, на что обратили внимание другие нардепы, сейчас пытающиеся исправить пробел.
Еще 2 февраля Верховная Рада во втором чтении приняла законопроект №0850 об автоматическом переходе земельного участка к покупателю расположенного на нем дома. Среди прочих аргументов введение нормы обосновывалось экономией времени и средств, излишек которых сегодня необходим для заключения отдельного договора купли-продажи и на землю, и на недвижимость.
Однако другие народные избранники обнаружили, что нормально новые правила не заработают.
По словам депутата Игоря Фриса, главы подкомитета ВР по вопросам деятельности органов юстиции комитета по вопросам правовой политики, предложенный подход, не требующий от сделки оформления отдельного договора на земельный участок, выводит землю, как предмет собственности, за рамки гражданских правоотношений.
Так, документ определил, что если продать дом, то право собственности на землю подлежит перерегистрации на нового владельца дома при любых условиях.
"Тут возникает комплекс вопросов. Ведь земля – отдельный выделенный в натуре объект права собственности. Он предусматривает отдельную регистрацию, касательно него есть определенные права собственности, права совладельцев, если земля равно принадлежит им, права супругов на часть в совместной собственности", – объясняет Фрис.
Таким образом вступление в силу закона в действующем виде могло привести к еще большим проблемам, чем те, которые он пытался разрешить.
Ранее Фрис иллюстрировал UBR.ua его последствия статистикой – "около 25% собственников земли не являются собственниками недвижимого имущества, которое размещено на земельном участке" – а также двумя примерами:
С целью исправить ошибку Игорь Фрис и другие его единомышленники из числа депутатов 15 марта зарегистрировали новый законодательный акт под номером 5248.
Законопроект №5248 вносит 14 новых пунктов в статью 120 Земельного кодекса "О переходе права на земельный участок в случае приобретения права собственности на объект недвижимого имущества (жилой дом (кроме многоквартирного), другое здание или сооружение)". А также дополняет Гражданский кодекс и закон Украины об аренде земли.
Нормами унифицируются разные варианты первичного перехода собственности к новому владельцу, сводясь к единому принципу – при обретении прав и на землю, и на недвижимость, их приобретатель одновременно получает оба объекта ровно в том объеме и на тех же условиях, по которым ими владел бывший собственник.
Устанавливается, что предметом сделки, которая предусматривает переход права собственности на объект недвижимого имущества, обязательно должна быть и земля. К новому владельцу она переходит вместе с кадастровым номером.
"Вы не сможете оформить договор купли-продажи здания без земельного участка – они неразрывно связаны", – подчеркнул глава подкомитета ВР по вопросам деятельности органов юстиции Фрис.
Он добавил, что идеей было сделать невозможной ситуацию, когда собственниками земли и недвижимости будут разные лица, в связи с чем, к примеру, собственник земли будет препятствовать собственнику здания пользоваться его недвижимым имуществом.
"Мы исключили эту проблему и внедрили правильный процессуальный порядок: в начале первичное оформление недвижимости и земли, а только потом – переход прав", – разъяснил Фрис.